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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

粉丝接机艺人造成拥堵混乱，如何引导合法理性追星？******

　　疯狂粉丝接机艺人造成拥堵混乱事件频发

　　专家认为 粉丝不理性追星艺人也有责任

　　采访背景

　　近日，接连发生两起因粉丝接机艺人造成拥堵、导致现场秩序混乱的事件，一起事件还冲上了热搜榜，引发社会关注。

　　粉丝疯狂追星事件近年来屡见不鲜，从粉丝购买艺人手机号码、航班信息追星到接机挤爆机场扶梯玻璃，从粉丝为艺人应援集资、投票打榜到在网上侮辱、诋毁有竞争关系的艺人。令人担忧的是，其中大量粉丝为未成年人。

　　粉丝追星到底应该怎么追？如何引导合法、理性追星？艺人又该承担怎样的责任？带着这些问题，记者进行了调查采访。

　　□ 本报记者 张守坤

　　“别推他！”粉丝对着警察大喊。

　　近日，一余姓艺人现身上海虹桥机场，众多粉丝聚集接机造成现场拥堵，严重影响其他旅客正常通行，现场维持秩序的警察催促该艺人尽快离开，却招致粉丝不满。该事件迅速登上热搜榜第一。1月11日，该艺人在社交平台上为此事道歉。

　　无独有偶。1月13日，有网友发布一段发生于湖南省长沙市的粉丝接机某男团的视频，视频中，大量粉丝一拥而上，工作人员阻拦未果，粉丝直接冲破护栏，踩踏草坪，现场一片混乱。

　　粉丝该如何追星？一时成为社会的热点话题。

　　粉丝追星失去理性

　　根源在价值观扭曲

　　在上述粉丝接机某男团事件中，有同机乘客发微博称，飞机刚落地还在滑行时，就有粉丝从经济舱冲到头等舱，直到滑行停止，感觉很不安全。

　　有网友针对此事发表评论称，这类不理性追星的粉丝可以称为“私生饭”或者“代拍”。“私生饭”是行为极端、作风疯狂的粉丝，他们为满足自己的私欲，喜欢跟踪、偷窥、偷拍明星的日常，影响艺人及其家人的私生活，甚至曾有女艺人被“私生饭”猥琐偷拍的情形发生。“代拍”则是替人拍摄高清明星照片进而转卖的粉丝。

　　粉丝的不理性追星行为还有很多：2021年8月，某明星的粉丝群体在网络上寻衅滋事、言语辱骂该明星的拟合作对象，有些粉丝抱着“把事情闹大”的心理参与其中，还有一些营销号煽风点火、恶意炒作；随着某选秀综艺节目的热播，有粉丝大量购买印有投票二维码的牛奶，囤积在家的牛奶因喝不了而被倒掉……

　　记者在调查中发现，还有一些粉丝为违法失德艺人“洗白”。

　　在微博“柯震东超话”中，一直都有粉丝打卡留言称，“不懂好多人为啥抵制柯震东复出，明星也只是人而已……不问毒品怎么流通的，只盯着被毒害的”“每个人都应该有一次被原谅的权利”。

　　在这些粉丝的眼中，因违法失德而遭封杀的明星，俨然成了受到不公正待遇的人，他们的不理性支持反而是“忠粉”的象征。

　　北京星权律师事务所副主任甄景善认为，对于做出“常人难以理解”的追星行为的粉丝而言，有部分人是为了满足其“不合理”的精神需求；有部分人是为了追求“不正当”的经济利益；还有部分人在满足精神需求的同时赚取金钱。这种社会现象的发生，有着复杂、多层次的原因，但是根源在于部分不理性粉丝价值观的扭曲。

　　“粉丝种种不理性的追星行为会造成不良影响。对于粉丝而言，在扭曲价值观的指引下，他们可能会在错误的道路上越走越远。就社会层面而言，长此以往，特别是当这种不当追星行为成为常态时，会给社会带来诸多不安全、不稳定的因素。”甄景善说。

　　在中国传媒大学文化产业管理学院法律系主任郑宁看来，粉丝不理性追星行为容易越过法律红线。根据治安管理处罚法，粉丝如果在机场等公共场合给公务人员的正常执法造成干扰，就可能涉嫌违法而受到法律制裁。粉丝如果通过非法渠道获取明星的行程信息等隐私，可能违反民法典或者个人信息保护法的规定，构成侵犯隐私权或者个人信息权益的行为，需要承担侵权责任。

　　艺人主动作为发声

　　引导粉丝理性追星

　　在前述上海虹桥机场粉丝接机造成现场拥堵事件中，余姓艺人一开始沉默不语，并没有意识到拥堵对其他乘客的影响，也没有劝粉丝离开。直到一周后，其被媒体点名批评才出面道歉。

　　据了解，很多粉丝到机场接机聚集受到经纪公司鼓励并资助，目的是借此为明星刷“存在感”，提升知名度。粉丝很多不理性追星行为的背后，少不了明星一方的推波助澜。

　　但也有声音呼吁粉丝理性追星。

　　去年8月，多位明星和粉丝后援团曾发表声明，呼吁粉丝不要接机，不要在公共场合聚集，严禁以各种方式跟机、拍摄。

　　那么，明星对于粉丝追星是否应当有所作为？该如何作为？

　　中国传媒大学文化产业管理学院教授、北京文化娱乐法学会副会长李丹林认为，尽管绝大多数粉丝具有完全行为能力，能够对自己的行为负责，但是一些粉丝疯狂的追星行为，仍然值得警惕，特别是明星或者其经纪公司利用粉丝的情绪和心理故意而为之，以达到提高知名度、提高流量的情形，直接与明星相关。

　　“以一些接机事件为例，明星出行是个人自由，但明星作为一个正常人，已经看到因为自己的出现而导致秩序混乱的情形下，仍不主动配合维持秩序的警察迅速解决问题，而是进一步引发粉丝情绪，使拥堵加剧。”李丹林说，这种情况下，明星是有责任的。

　　甄景善同样认为，明星应当及时积极作为，避免不良后果的发生并勇于承担相应的责任。

　　“当不理性追星行为正在发生或极有可能发生时，艺人应当快速准确作出判断，第一时间采取应对措施，以避免事态的扩大。对于不理性追星行为，艺人态度应当鲜明，通过自身言行向不理性行为说‘不’，同时还应当进行指引，告诉粉丝正确做法是什么。处理相关事件过程中，艺人应当积极配合职能部门及有关人员的工作，共同化解不理性追星行为造成的不良影响。当不理性追星行为已经造成不良影响时，艺人应当及时主动发声，表明态度，承担责任，呼吁避免不理性行为再次发生。”甄景善说。

　　严打违法违规追星

　　营造健康追星氛围

　　2021年6月初，杭州到北京一航班落地滑行阶段，有粉丝不听机组劝阻，站在过道上并涌向头等舱追星，引发公众关注。

　　2021年6月11日，中国民用航空局召开例行新闻发布会，中国民用航空局公安局负责人表示，粉丝在明星出行过程中追星的情况时有发生。部分粉丝在追星过程中，未遵守民航安全管理有关规定，甚至违反相关法律法规，侵犯公民个人信息，扰乱机场和航班安全秩序，给民航运行和旅客出行带来安全隐患。

　　这位负责人透露，自2018年起，民航局就强化了对粉丝接送机、跟机情况的引导管理。“头等舱追星”事件发生后，民航局发布了空中安保处置指引。民航公安机关将进一步强化民航社会面治安管控，对粉丝追星过程中出现的违法违规行为保持严打态势。

　　2022年5月，国家广播电视总局发布《广播电视和网络视听领域经纪机构管理办法》，要求经纪机构不得发布引发粉丝互撕、拉踩引战等有害信息，不得以虚假消费、带头打赏、应援集资等方式诱导粉丝消费。

　　近日，国家广播电视总局网站发布《全国广播电视和网络视听“十四五”人才发展规划》，提出面向青年演员和经纪人开展思想政治、职业素养、法律法规等培训，教育引导相关从业人员强化使命担当，自觉遵守法律法规，做德才兼备、德艺双馨的文艺工作者。

　　受访专家一致认为，对于不理性追星行为，需要有关部门出手加以整治。

　　甄景善认为，有关部门应当加大宣传力度和法治教育，引导明星和粉丝形成合法、理性、适度的追星理念；应当整顿不理性追星行为所涉及的产业链，取缔、关停相关非法粉丝组织或平台，切断利益链条，使不理性追星行为丧失利益驱动；加大对不理性追星行为特别是违法行为的责任追究力度。

　　受访专家还认为，明星也要积极主动引导粉丝合法理性追星。

　　甄景善呼吁，在引导粉丝方面，艺人及其经纪公司首先应当以身作则，在工作中认真努力、精益求精，以优秀的作品、深刻的角色塑造回馈粉丝的喜爱；在生活中，崇尚健康、乐观的生活方式，呈现出一种积极向上的生活状态；在与粉丝的沟通和交流过程中，艺人时刻牢记传递正确的价值观，引导粉丝合法合理表达对明星的喜爱，营造健康向上的追星方式。

　　“还要理顺和后援会等粉丝组织的关系，明确粉丝组织不是艺人的自留地，艺人及经纪公司既要依法依规行使相关权利，又要充分利用粉丝组织发挥积极作用，向粉丝们传递正确的价值观。坚决抵制粉丝不理性追星的行为。”甄景善说。

　　郑宁建议，可以利用行业组织发出倡议、协调粉丝共同参与等多种形式引导明星表态、在全社会营造理性追星的健康氛围。

　　在李丹林看来，年轻粉丝对于自身偶像的崇拜，确实会投入热烈情感甚至出现盲目和疯狂的情况，这也是人生一个特定阶段的经历。如果这种崇拜不妨碍公共利益、公共秩序、损害他人利益，属于一个文明社会的正常现象，应该允许和接纳，但是这种现象也是有底线的，那就是粉丝的行为要符合法律规定。

　　“成年粉丝是从青少年成长起来的，从相关新闻、社交媒体上传播的信息来看，一些粉丝缺乏基本的公德意识、基本的是非观念、更不用说对于法律的了解和把握，所以，我们需要从青少年抓起，对他们进行公德教育、法律教育，相信随着年龄的增长，他们能够理性追星。”李丹林说。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）