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来源：彩虹多多2024-06-07 17:48

中国楼市拥抱新周期或以现房销售推动行业转型******

　　(经济观察)中国楼市拥抱新周期或以现房销售推动行业转型

　　中新社北京1月19日电题：中国楼市拥抱新周期或以现房销售推动行业转型

　　中新社记者庞无忌

　　2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。

　　楼市拥抱新周期

　　国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

　　58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

　　经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

　　经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

　　现房销售推动转型

　　在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

　　近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

　　从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？

　　中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

　　不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。

　　对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。

　　波动性弱复苏

　　近日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

　　全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

　　倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复。

　　张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。(完)

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中证协拟出台券商发行承销新规：统一注册制各板发行承销规则******

　　澎湃新闻记者田忠方

　　就全面注册制下券商的发行承销，中国证券业协会(下称“中证协”)起草了新规进行进一步的规范。

　　2月3日，澎湃新闻记者获悉，近日中证协为适应全面实施注册制发展需要，进一步规范证券公司发行承销行为，落实承销商责任，制定形成了《证券公司首次公开发行证券承销业务规则(征求意见稿)》(下称“《承销规则》”)，并向行业征求意见。

　　值得关注的是，本次起草的《承销规则》，对原《首次公开发行股票承销业务规范》、《注册制下首次公开发行股票承销规范》、《北京证券交易所股票向不特定合格投资者公开发行与承销特别条款》、《首次公开发行股票配售细则》等多项规则进行了整合优化。

　　总体来看，《承销规则》共六章七十二条，包括总则、路演推介、发行与配售、投资价值研究报告、自律管理、附则等。主要内容有四个方面：一是明确路演推介的要求、二是规范发行定价与配售行为、三是提高投资价值研究报告质量、四是切实加强自律管理。

　　“《承销规则》的起草思路主要有两方面，一是落实注册制改革监管转型要求，总结吸收科创板、创业板注册制试点中发行承销业务自律管理实践经验，加强承销商自律管理。二是统一注册制下各板块发行承销规则，形成简明清晰的证券公司承销业务自律管理规则体系。”中证协指出。

　　明确路演推介的要求，强化证券分析师路演推介作用

　　在路演推介方面，《承销规则》进行了三方面明确。一是细化发行人和主承销商在首次公开发行证券、向不特定合格投资者公开发行股票并在北交所上市的发行承销业务路演推介过程中的推介方式、推介范围。

　　《承销规则》要求，在首次公开发行证券/公开发行股票并在北交所上市申请文件受理后，发行人和主承销商可以与拟参与战略配售的投资者进行一对一路演推介，介绍公司、行业基本情况，但路演推介内容不得超出证监会及交易所认可的公开信息披露范围。

　　二是明确向参与战略配售的投资者、网下投资者、公众投资者推介的具体要求，强化证券分析师路演推介作用，帮助网下投资者更好地了解发行人基本面、行业可比公司、发行人盈利预测和估值情况。

　　三是规定主承销商聘请律师的相关要求。《承销规则》明确，主承销商应当聘请参与网下发行与承销全程见证的律师事务所在路演推介活动前对发行人管理层、参与路演的工作人员和证券分析师等进行培训，强调发行人对外宣传资料的口径，包括宣传材料与发行人实际情况的一致性、不允许透露公开资料以外的信息、不允许存在夸张性描述等。主承销商应当要求律师事务所出具培训总结，并督促律师事务所勤勉尽责等。

　　进一步规范发行定价与配售行为，主承销商可以设置配售决策委员会

　　规范发行定价与配售行为方面，《承销规则》进行了三方面明确，一是细化主承销商对网下投资者的核查要求，规范主承销商对网下投资者报价进行簿记建档场所及管理的要求。

　　二是规定主承销商可以设置配售决策委员会，并明确委员会的组织构成、履行职责程序，细化配售原则的制定要求以及对参与战略配售的投资者、保荐机构相关子公司跟投等出具承诺函的核查要求。

　　三是细化关于发行人和主承销商发行方案中采用超额配售选择权的规定。进一步明确主承销商义务，规范配售行为，督促其加强配售过程管理。

　　两方面提高投资价值研究报告质量，明确六项报告内容

　　提高投资价值研究报告质量方面，《承销规则》进行了两方面再明确。

　　一是明确主承销商提供投资价值研究报告的具体要求。

　　具体而言，报告内容应至少包括盈利预测、发行人分析、发行人所在行业分析、募投项目分析、可比上市公司分析(如有)、风险提示六个部分，可以根据需要选择是否给出估值分析结论，并细化了相关内容的具体要求。

　　二是对报告的提供方式、撰写原则、内部制度、证券分析师行为等作出规定。切实提高报告独立性、专业性、实用性，引导其发挥定价引导作用。

　　四方面强化自律管理，协会建立股票发行与承销观察员机制

　　在自律管理方面，《承销规则》提出了四大要求。一是明确承销商应当向协会报送路演推介活动的初步方案、发行承销总结报告、超额配售选择权实施情况报告(如有)、投资价值研究报告及总结情况，加强承销商路演推介、发行与配售环节管理，落实承销商责任。

　　二是中证协建立股票发行与承销观察员机制，督促承销商履职尽责，并向行业积极推广发行与承销示范实践，引导行业对标提升。